Jaren 70 woning bezichtigen: waar let je op?

Wat je aan zo'n woning herkent

De doorzonwoning met een grote pui aan de tuinzijde, een aanbouwkeuken, een betonnen vloerconstructie en een berging aan het huis met een plat dak. Verwarming via een cv-installatie is in deze jaren gemeengoed geworden. Halverwege de jaren zeventig, na de oliecrisis, komt isolatie op; bij woningen van voor die tijd is er in de bouw meestal niets aan gedaan.

In de latere jaren van deze periode ontstaan de wijken met kronkelende straten, achterpaden en gedeelde parkeerhofjes. Daar hoort een aandachtspunt bij dat je in oudere wijken niet tegenkomt: gedeeld eigendom van paden en groenstroken.

De vier dingen die hier het vaakst stuk zijn

Dubbele beglazing die beslagen is tussen de ruiten

Dan is de afdichting van de ruit gebroken en werkt hij niet meer als isolatieglas. Kijk bij strijklicht en bij verschil tussen binnen- en buitentemperatuur; dan zie je de waas het beste. Vervangen is glaswerk, geen constructiewerk, maar het loopt op als het om alle ruiten gaat.

Houtrot in kozijnen en gevelbetimmering

Er is in deze jaren veel vurenhout van matige kwaliteit toegepast. Duw met je duim tegen de onderdorpels, tegen de onderste hoeken van de stijlen en tegen houten geveldelen onder de ramen.

Platte daken op de aanbouw, de berging of de garage

Vraag naar het jaar van de laatste dakbedekking. Kijk vanaf een raam op de verdieping naar plassen, blazen in het bitumen en de opstaande rand langs de gevel.

Roestende stalen lateien boven de ramen

Roest neemt meer ruimte in dan staal en drukt het metselwerk omhoog. Het gevolg is een horizontale scheur vlak boven een kozijn; zie scheuren in de muur.

Is de spouw al geïsoleerd?

Kijk naar het voegwerk. Na-isolatie van een spouw gebeurt door gaten te boren in een regelmatig patroon en die daarna dicht te zetten. Die stippen zijn bijna altijd terug te zien als een licht kleurverschil in de voegen, in rijen over de hele gevel. Zie je dat patroon, vraag dan wanneer het is gedaan, met welk materiaal en of er garantie op zit.

Zit het er niet, dan is dit meestal een woning waarbij het wel kan, want de spouw is breder dan bij vooroorlogse bouw. Laat vooraf controleren of de spouw schoon en droog is; isolatie in een natte spouw geeft vochtproblemen aan de binnenkant.

Ventilatie en condens

Deze woningen zijn dichter gemaakt dan hun voorgangers, zonder dat de ventilatie evenveel is meegegroeid. Veel huizen uit deze tijd hebben mechanische afzuiging met een box op zolder en roosters of ventielen in de natte ruimtes.

Zet die afzuiging op de hoogste stand en luister of hij nog trekt. Kijk of de roosters in de kozijnen open zijn of zijn dichtgeplakt. Zwarte spikkels in de hoeken van buitenmuren en achter kasten wijzen op condens; wat dat betekent staat bij vochtplekken herkennen.

Installaties

Tel de groepen in de meterkast en kijk of er een aardlekschakelaar zit. Vanaf halverwege de jaren zeventig werd die in nieuwbouw standaard, maar in de vroegste woningen uit deze periode ontbreekt hij nog. Vraag of de elektra ooit is uitgebreid, en let op stopcontacten zonder randaarde in slaapkamers.

Lees het typeplaatje van de cv-ketel: merk, type en bouwjaar staan erop. Vraag naar het onderhoudscontract en de laatste servicebeurt. Vraag ook of er een gasaansluiting blijft, of dat de wijk in beeld is voor een warmtenet.

Erfgrenzen, achterpaden en gedeeld eigendom

In wijken uit de late jaren zeventig lopen achterpaden vaak over grond die van meerdere buren samen is. Dat heet mandelig terrein, en het betekent gedeeld onderhoud en gedeelde beslissingen. Vraag hoe het bij dit huis geregeld is, en kijk in de akte of er een recht van overpad of een erfdienstbaarheid op rust.

Loop ook de erfgrens langs. Van wie is welke schutting, staat de berging op eigen grond, en klopt de situatie met wat het kadaster laat zien?

Wat er meestal al vervangen is

Keuken, badkamer en cv-ketel zijn in vrijwel elke woning uit deze periode al een of twee keer vernieuwd. Kozijnen en dakbedekking niet altijd, en dat zijn nu net de duurdere posten. Vraag per onderdeel het jaartal, en vraag of er papieren van zijn.

Wat je binnen verder nakijkt, staat op de checklist voor de bezichtiging, en de vragen die hierbij horen bij vragen aan de makelaar.

Veelgestelde vragen

Is een jaren 70 woning goed geïsoleerd?

Zelden, in ieder geval niet naar hedendaagse maatstaven. Bij woningen van na de oliecrisis van 1973 zit er soms een dunne laag in de spouw en enkel isolatieglas. Vraag per onderdeel na wat er is gedaan: vloer, spouw, dak en glas afzonderlijk.

Hoe zie je of de spouwmuur is na-geïsoleerd?

Aan een regelmatig patroon van dichtgezette boorgaten in het voegwerk, meestal zichtbaar als lichte stippen in rijen over de gevel. Vraag bij het antwoord ook naar het jaar, het materiaal en de garantie.

Wat kost een jaren 70 woning aan achterstallig onderhoud?

Dat verschilt te veel per woning om er een bedrag bij te noemen, maar de posten zijn voorspelbaar: beglazing, kozijnen, platte daken en de cv-installatie. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren en vraag om een raming per onderdeel, zodat je weet wat de eerste vijf jaar gaat kosten.