Vragen aan de makelaar tijdens een bezichtiging

De verkopend makelaar werkt voor de verkoper. Dat maakt hem niet onbetrouwbaar, maar het bepaalt wel wat je moet vragen: alles wat een koper zou afschrikken komt zelden uit zichzelf ter sprake. Hieronder staan de vragen per onderwerp, en wat je doet met de antwoorden.

Welke drie vragen stel je als je er maar drie kunt stellen?

Deze drie leveren het meeste op, in deze volgorde.

Waarom verkoopt de eigenaar? Het antwoord is vaak neutraal, maar soms hoor je iets over de buren, de buurt of een verhuizing die snel moet.
Wat is er de afgelopen tien jaar aan de woning gedaan, en is daar papierwerk van? Facturen en garantiebewijzen zeggen meer dan een opsomming uit het hoofd.
Is er een bouwkundig rapport, en heeft de verkoper een vragenlijst ingevuld? Veel makelaars laten de verkoper zo'n lijst invullen over gebreken die hij kent. Vraag of je hem vooraf mag inzien.

Over de staat van de woning

Vraag naar wat je niet kunt zien, en naar wat je wel zag maar niet kon plaatsen.

Is er ooit lekkage geweest, en waar? Vraag door: dak, badkamer, leiding of gevel.
Zijn er scheuren bijgehouden of gerepareerd? Zie ook scheuren in de muur.
Is er onderzoek gedaan naar de fundering, of is er in de straat funderingsherstel uitgevoerd?
Hoe droog is de kruipruimte, en mag ik het luik openen?
Wanneer is het dak voor het laatst nagelopen, en door wie?
Zijn er asbestverdachte materialen bekend? Asbest is in Nederland sinds 1993 verboden, dus bij oudere woningen is de vraag altijd terecht.
Zit er ergens houtaantasting of is die ooit behandeld?
Wat blijft er achter, en wat gaat mee? Vraag naar de lijst van zaken.

Over installaties en energie

Vraag naar leeftijd en onderhoud, niet naar merken.

Hoe oud is de cv-ketel, en is er een onderhoudscontract? Het typeplaatje in de ketel bevestigt het antwoord.
Welke isolatie zit erin: vloer, spouw, dak, glas? Vraag ze apart na, want ze zijn zelden alle vier gedaan.
Welk energielabel heeft de woning, en wanneer is dat afgegeven? Bij verkoop is een geldig label verplicht.
Is de elektra ooit vernieuwd, en hoeveel groepen zijn er?
Zijn de zonnepanelen eigendom, of loopt er een huurcontract of lening door?
Hoe oud is de riolering, en is er ooit een camera-inspectie gedaan?
Ligt er nog een gasaansluiting, en is de woning aangemeld voor een warmtenet?

Over kosten die na de koop doorlopen

Dit is de categorie waar mensen zich het vaakst op verkijken, omdat die kosten niet in de vraagprijs zitten.

Is er een VvE? Vraag naar de maandelijkse bijdrage, het saldo van het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan en de notulen van de laatste twee vergaderingen.
Staat er groot onderhoud gepland, en is daarvoor al een besluit genomen? Een genomen besluit gaat met de woning mee.
Is er erfpacht? Vraag wat de canon is, tot wanneer die is afgekocht en wanneer de herziening valt.
Zijn er erfdienstbaarheden, een recht van overpad of mandelig terrein?
Wat zijn de gemeentelijke lasten en de WOZ-waarde?

Over de buurt en de omgeving

Wat er om het huis heen gebeurt, kun je bij een bezichtiging niet zien. Vraag het dus.

Zijn er bouwplannen in de directe omgeving? Het omgevingsplan van de gemeente, tot 2024 het bestemmingsplan, is openbaar en zelf te raadplegen.
Hoe zit het met parkeren: is er een vergunning nodig, hoe lang is de wachttijd, hoeveel vergunningen per adres?
Zijn er conflicten met buren of over erfgrenzen bekend?
Wat is de situatie met de schutting, de bomen en de erfgrens aan de achterkant?

Over de verkoop zelf

Vraag hoe het biedproces loopt voordat je een bod uitbrengt, niet erna.

Hoe loopt het proces: doorlopend bieden, of een sluitingsdatum waarop iedereen tegelijk biedt?
Wanneer hoor ik uiterlijk iets, en op welke manier?
Welke opleverdatum heeft de verkoper in gedachten?
Wordt er een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen?
Hoe kijkt de verkoper aan tegen een ontbindende voorwaarde voor financiering en voor een bouwkundige keuring?

Je hebt na ondertekening van de koopakte een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Die tijd is te kort om een keuring in te plannen, dus regel je de keuring via een ontbindende voorwaarde in je bod, met een bedrag aan herstelkosten waarboven je eronderuit kunt.

Wat je zelf moet uitzoeken. De verkoper moet gebreken melden die hij kent. Daarnaast heb jij als koper een eigen onderzoeksplicht: wat je had kunnen zien of vragen, kun je later moeilijk verhalen. Vraag daarom door bij een vaag antwoord, en schrijf op wat je te horen kreeg, met de datum erbij.

Wat schrijf je op zodra je buiten staat?

De antwoorden, letterlijk, met datum en de naam van degene die ze gaf. Doe dat op de stoep, niet 's avonds. Na drie bezichtigingen in een week lopen de huizen door elkaar en weet je niet meer wie wat zei over welke cv-ketel.

Noteer ook de vragen die niet beantwoord zijn. Dat lijstje neem je mee naar de tweede bezichtiging, samen met de punten van de checklist die je niet hebt kunnen nalopen.

Veelgestelde vragen

Mag je een makelaar alles vragen?

Ja. De verkopend makelaar mag je geen onjuiste informatie geven en moet gebreken melden die bij hem of de verkoper bekend zijn. Hij mag wel dingen niet weten, en hij hoeft niet te vertellen wat andere gegadigden hebben geboden.

Wat vraag je over de fundering?

Vraag of er ooit funderingsonderzoek is gedaan en of er in de straat of het bouwblok herstel is uitgevoerd. Bij rijtjeswoningen delen panden vaak dezelfde fundering en dezelfde geschiedenis. Waar je zelf op let, staat bij verzakking en fundering.

Wanneer vraag je naar de vraagprijs en het biedproces?

Aan het eind van de bezichtiging, als je weet of je geïnteresseerd bent. Vraag naar de opzet van het proces en naar de gewenste opleverdatum, niet naar wat anderen hebben geboden. Dat laatste hoeft niemand je te vertellen.