Erfpacht herkennen: wat je vraagt bij een bezichtiging

Erfpacht zie je niet aan een huis. Er hangt geen bordje, en de makelaar vermeldt het meestal wel maar niet altijd prominent in de advertentie. Wat je vóór de bezichtiging kunt natrekken en wat je tijdens de bezichtiging vraagt, bepaalt of erfpacht straks een verrassing is of gewoon een post op je maandlijstje.

Wat erfpacht in de praktijk betekent

Bij erfpacht koop je de woning, maar niet de grond eronder. Je betaalt de eigenaar van de grond — meestal een gemeente, soms een particulier of belegger — een periodieke vergoeding, de canon. Die canon kan voor een langere periode zijn afgekocht, waardoor je er tijdelijk niets van merkt, of jaarlijks verschuldigd zijn, waardoor hij als vaste maandlast meetelt.

Hoe je erfpacht ziet vóór je gaat kijken

De advertentie noemt het vaak met een term als "eeuwigdurend afgekocht", "erfpacht gemeente" of een canonbedrag. Staat er niets over, dan is het aannemelijk dat de grond in eigendom is, maar zekerheid krijg je pas via het Kadaster: daar staat vermeld of er een erfpachtrecht op het perceel rust. In steden met veel erfpacht, zoals Amsterdam, staat het bijna standaard in de vermelding.

Wat je tijdens de bezichtiging vraagt

Is de canon afgekocht, en tot welk jaar?
Als hij niet is afgekocht: wat is de canon nu, en wanneer wordt hij herzien?
Onder welke voorwaarden loopt het erfpachtrecht: de oude of een recentere versie van de algemene bepalingen?
Is er een overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht gebruikt of nog beschikbaar, als het om tijdelijke erfpacht gaat?
Wordt het recht overgedragen aan jou als koper, of moet je het zelf laten overschrijven bij de grondeigenaar?

Vraag door tot je een jaartal en een bedrag hebt, niet alleen het woord "afgekocht". Afgekocht tot 2030 is iets anders dan eeuwigdurend afgekocht.

Wat het voor je financiering en je bod betekent

Een hypotheekverstrekker rekent een niet-afgekochte canon mee als vaste last, wat je maximale hypotheek verlaagt. Bij een korte resterende looptijd van het erfpachtrecht kan een verstrekker aanvullende eisen stellen of het krediet beperken. Weeg dit mee in je bod: een woning met een lage vraagprijs maar een doorlopende canon is niet per se goedkoper dan een vergelijkbare woning op eigen grond.

Een herziening kan de canon flink laten stijgen. Bij tijdelijke erfpacht wordt de canon bij herziening vaak opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde, niet de waarde van jaren terug. Vraag naar de eerstvolgende herzieningsdatum en naar de rekenmethode in de erfpachtvoorwaarden voordat je een bod uitbrengt.

Waar je dit samen met andere vragen onderbrengt

Erfpacht hoort bij de vragen over kosten die na de koop doorlopen, samen met de VvE-bijdrage bij een appartement en de gemeentelijke lasten. Zie de volledige lijst bij vragen aan de makelaar. Bezichtig je een appartement, controleer dan ook de VvE: erfpacht en een zwakke VvE kunnen allebei los van de vraagprijs op je maandlasten drukken.

Twijfel je na het lezen van de erfpachtvoorwaarden nog, neem de vraag dan mee naar een bouwkundige keuring of naar de notaris: die laatste controleert het erfpachtrecht sowieso voor de overdracht, maar eerder weten scheelt verrassingen bij je bod.

Veelgestelde vragen

Is erfpacht een reden om van een woning af te zien?

Niet op zichzelf. Veel woningen in grote steden staan op erfpachtgrond en verkopen prima. Wat telt is of de canon is afgekocht, voor hoe lang, en wat er gebeurt bij de eerstvolgende herziening.

Kun je erfpacht afkopen?

Vaak wel, tegen een eenmalig bedrag dat de gemeente of grondeigenaar vaststelt. Of dat gunstig is, hangt af van de resterende looptijd en de voorwaarden. Vraag dit na bij de erfpachtvoorwaarden, niet bij de makelaar alleen.

Wat is het verschil tussen eeuwigdurende en tijdelijke erfpacht?

Bij eeuwigdurende erfpacht ligt de canon voor een lange periode vast, met een vaste herzieningswijze. Bij tijdelijke erfpacht loopt het recht op een einddatum af of wordt de canon na een kortere periode opnieuw vastgesteld, vaak tegen de dan geldende grondwaarde.

Beïnvloedt erfpacht je hypotheek?

Ja. Een hypotheekverstrekker telt een niet-afgekochte canon mee als vaste maandlast en kan aanvullende voorwaarden stellen, bijvoorbeeld over de resterende looptijd van het erfpachtcontract ten opzichte van de hypotheek.