VvE checken bij een appartement: waar je op let

Bij een appartement koop je niet alleen je eigen vier muren, maar ook een aandeel in het gebouw: het dak, de lift, het trappenhuis, de gevel. Hoe goed dat aandeel wordt onderhouden, bepaalt de Vereniging van Eigenaars. Een actieve VvE met geld in kas is een heel ander bezit dan een slapende VvE met uitgesteld onderhoud.

Wat je aan de makelaar vraagt

Is de VvE actief, met jaarlijkse vergaderingen en een geïnde bijdrage?
Hoe hoog is de maandelijkse bijdrage, en wanneer is die voor het laatst aangepast?
Hoe groot is het reservefonds, en staat dat in verhouding tot het aantal appartementen?
Is er een meerjarenonderhoudsplan, en van wanneer dateert het?
Staat er groot onderhoud gepland, en is daar al een besluit over genomen? Een genomen besluit gaat met de woning mee, ook als de rekening nog moet komen.
Is de VvE verzekerd tegen brand- en waterschade voor het hele gebouw?

Documenten die je vóór je bod wilt inzien

Vraag om de notulen van de laatste twee vergaderingen, de meest recente jaarrekening en, als die bestaat, het meerjarenonderhoudsplan. Bij een actieve VvE zijn dit gangbare stukken; als de makelaar ze niet zo kan aanleveren, is dat zelf al een signaal.

Wat je tijdens de bezichtiging zelf ziet

Loop niet alleen door de woning, maar ook door de gemeenschappelijke ruimtes. Daar zie je het onderhoudsniveau eerlijker dan in de net opgeruimde woonkamer.

Trappenhuis en entree: schoon en recent onderhouden, of afgebladderde verf en kapotte verlichting?
De lift, als die er is: recent gekeurd, of hangt er een verlopen keuringssticker?
Het dak en de gevel, voor zover zichtbaar vanaf de straat: zie ook betonrot herkennen bij galerijflats.
De fietsenstalling en berging: vochtig, met zichtbare lekkages langs de wanden?
Het aantal te koop staande appartementen in hetzelfde gebouw: veel aanbod tegelijk kan wijzen op een onderliggend probleem.

Waaraan je een slapende VvE herkent

Actieve VvE: Jaarlijkse vergadering met notulen, een geïnde maandelijkse bijdrage, een reservefonds dat meegroeit met het gebouw en een actueel meerjarenonderhoudsplan.
Slapende VvE: Formeel opgericht bij de splitsing, maar zonder regelmatige vergaderingen, zonder geïnde bijdrage en zonder reservefonds. Onderhoud wordt dan per geval geregeld of blijft liggen, tot het een grote, onverdeelde rekening wordt.

Een slapende VvE kan je financiering raken. De meeste hypotheekverstrekkers eisen een actieve VvE met reservefonds. Ontbreekt dat, dan kan de financiering worden geweigerd of gebonden aan de voorwaarde dat de VvE eerst wordt geactiveerd. Vraag dit na bij je hypotheekadviseur voordat je een bod uitbrengt.

Hoe dit samenhangt met de rest van je kosten

De VvE-bijdrage telt mee als vaste maandlast, net als een niet-afgekochte canon bij erfpacht. Beide staan los van de vraagprijs en worden makkelijk over het hoofd gezien in de haast van een bezichtiging. Zet ze samen met de andere kostenvragen op je lijst; zie vragen aan de makelaar voor het volledige overzicht per onderwerp.

Twijfel je over de bouwkundige staat van het gebouw zelf, neem dat dan mee in een bouwkundige keuring: bij appartementen wordt vaak ook naar de gemeenschappelijke delen gekeken, niet alleen naar je eigen unit.

Veelgestelde vragen

Is een VvE verplicht bij een appartement?

Ja. Zodra een gebouw is gesplitst in appartementsrechten, ontstaat er automatisch een Vereniging van Eigenaars. Lidmaatschap is niet vrijwillig: als koper word je automatisch lid.

Wat is een slapende VvE?

Een VvE die formeel bestaat maar niet actief is: geen jaarlijkse vergadering, geen bijdrage geïnd, geen reservefonds opgebouwd. Onderhoud van gemeenschappelijke delen blijft dan vaak liggen tot het een grote, onverdeelde rekening wordt.

Kan een hypotheekverstrekker eisen stellen aan de VvE?

Ja. De meeste geldverstrekkers eisen een actieve VvE met een reservefonds en een meerjarenonderhoudsplan. Ontbreekt dat, dan kan de financiering worden geweigerd of aan voorwaarden worden gebonden.

Waar vind je de notulen en de jaarrekening van een VvE?

Vraag ze op bij de verkopend makelaar of de VvE-beheerder. Bij een actieve VvE zijn dit gangbare stukken die zonder probleem worden gedeeld voordat je een bod uitbrengt.