Bezichtiging huurwoning: checklist en alarmsignalen

Waaraan herken je een malafide verhuurder?

Aan geld dat vooruit moet, en aan alles wat niet op papier komt. Deze signalen komen in de praktijk het vaakst voor:

• Je moet betalen voordat je de woning van binnen hebt gezien. Een borg, een "reservering" of een "sleutelbedrag" vooraf: dit is de klassieke oplichting en er komt geen woning.
• De verhuurder is in het buitenland en stuurt de sleutel op. Altijd verzonnen.
• Alleen contact via WhatsApp, betalen op een privérekening, geen adres of KvK-nummer.
• De foto's in de advertentie staan ook ergens anders online. Sleep een foto in de omgekeerde beeldzoekfunctie van je zoekmachine.
• Je mag je niet inschrijven op het adres. Dat is een groot alarmsignaal: het betekent meestal illegale onderverhuur of een woning die niet verhuurd mag worden.
• Er wordt haast gemaakt. "Er staan er nog tien te wachten" is een verkooptechniek, ook bij eerlijke verhuurders, maar in combinatie met vooruitbetaling is het een stopteken.
• Er worden bemiddelings- of administratiekosten gevraagd door een bemiddelaar die ook voor de verhuurder optreedt. Dat mag niet.
• Er wordt een borg van drie maanden of meer gevraagd. Sinds de Wet goed verhuurderschap is de waarborgsom begrensd; twee maanden kale huur is het wettelijke maximum.

Vraag bij twijfel of degene die je te woord staat de eigenaar is. Voor een paar euro bestel je bij het Kadaster een uittreksel waarop staat wie eigenaar is van het adres. Gemeenten hebben sinds de Wet goed verhuurderschap een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; daar kun je een verhuurder melden en soms ook navragen of er een verhuurvergunning nodig is.

Wat kijk je na in de woning zelf?

Kijk vooral naar wat je dagelijks raakt en naar wat je energierekening bepaalt. De constructie is de zorg van de eigenaar, het comfort is de jouwe.

• Schimmel in de hoeken van buitenmuren, achter kasten en in de badkamer. Zwarte spikkels wijzen op condens en slechte ventilatie; zie vochtplekken herkennen.
• Ventilatie: roosters in de kozijnen, mechanische afzuiging, een raam dat open kan in de badkamer.
• Verwarming: zit er in elke kamer een radiator, en worden ze warm? Vraag hoe oud de ketel is.
• Warm water: draai de kraan open en kijk hoe lang het duurt.
• Beglazing: enkel, dubbel, of beslagen tussen de ruiten.
• Geluid: ga een minuut stil staan en luister naar buren, straat en installaties.
• Meterkast: aantal groepen, aardlekschakelaar, en of er eigen meters zijn of dat je met anderen deelt.
• Sloten en de buitendeur, en of er een fietsenstalling of berging bij hoort.
• Aansluitingen voor de wasmachine, en waar die dan komt te staan.
• Kranen, doorspoelen, afvoeren, ramen open en dicht.

De volledige lijst per ruimte staat op de checklist; die is geschreven voor kopers, maar de helft ervan is ook voor huurders bruikbaar.

Wat vraag je aan de verhuurder?

• Wat is de kale huur, en wat zit er precies in de servicekosten? Vraag om een specificatie en om de jaarlijkse afrekening.
• Zijn gas, water en licht inbegrepen, of sluit ik zelf een contract af?
• Welk energielabel heeft de woning? Dat telt mee in de puntentelling die de maximale huurprijs bepaalt.
• Wat voor contract is het, en voor hoe lang? Sinds 2024 is huur voor onbepaalde tijd weer de norm en zijn tijdelijke contracten nog maar in een beperkt aantal situaties toegestaan.
• Hoe hoog is de waarborgsom, en hoe en wanneer krijg ik die terug?
• Wie doet welk onderhoud? Kleine herstellingen zijn voor de huurder, het grotere onderhoud voor de verhuurder.
• Mag ik me inschrijven bij de gemeente op dit adres?
• Mag ik hier boren, schilderen, of een huisdier houden?

Is de huurprijs eigenlijk toegestaan?

Dat kun je zelf narekenen. De maximale huurprijs volgt uit een puntentelling op basis van oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. De Huurcommissie heeft daarvoor een huurprijscheck op de eigen site. Sinds de Wet betaalbare huur van 2024 geldt die puntentelling ook dwingend voor een deel van de middenhuur.

Kom je uit op een lagere maximale huur dan wat gevraagd wordt, dan kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen. Daarvoor gelden termijnen na het ingaan van het contract, dus kijk meteen na ondertekening wat voor jouw situatie geldt. De regels veranderen regelmatig; controleer de actuele stand bij de Huurcommissie of bij je gemeente.

Wat doe je op de dag dat je de sleutel krijgt?

Maak een opnamestaat, en doe dat samen met de verhuurder. Loop de woning ruimte voor ruimte door, schrijf elk gebrek op, en fotografeer alles wat al beschadigd of vlekkerig is. Noteer de meterstanden van gas, water en elektra met een foto van de meter erbij.

Laat het document door beide partijen ondertekenen en bewaar je eigen kopie. Bij het einde van de huur is dat het enige waarmee je aantoont dat de kras in de vloer er al zat.

Veelgestelde vragen

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

Maximaal twee maanden kale huur. Dat is sinds de Wet goed verhuurderschap wettelijk begrensd. Een verhuurder die drie maanden of meer vraagt, houdt zich niet aan de regels, en dat zegt ook iets over de rest.

Mag een bemiddelaar bemiddelingskosten bij mij in rekening brengen?

Niet als hij ook voor de verhuurder optreedt. Dienen van twee heren en beide partijen laten betalen mag niet. Betaalde je toch, dan kun je dat bedrag terugvorderen.

Waar let je op bij een gemeubileerde huurwoning?

Op de inventarislijst. Leg vast wat er staat en in welke staat het is, met foto's, en spreek af wat er gebeurt als iets kapotgaat. Gemeubileerde en gestoffeerde verhuur telt bovendien mee in de puntentelling voor de huurprijs.

Wat doe je als de verhuurder geen contract wil tekenen?

Niet intrekken. Zonder schriftelijk contract heb je alsnog huurbescherming, maar je hebt geen bewijs van wat is afgesproken over huurprijs, servicekosten en duur. Een verhuurder die dat weigert, weigert het met een reden.